Building Management · 15-07-2026

Απλήρωτα κοινόχρηστα στην Κύπρο: τι μπορεί να κάνει η επιτροπή

Όταν ένας ιδιοκτήτης δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα, η διαχειριστική επιτροπή στην Κύπρο έχει στα χέρια της περισσότερα εργαλεία απ' όσα συνήθως νομίζει: ο νόμος της δίνει ρητά το δικαίωμα να καθορίζει τα ποσά και να ανακτά τα οφειλόμενα με αγωγή. Στην πράξη όμως, οι περισσότερες οφειλές δεν φτάνουν ποτέ στο δικαστήριο, ούτε χρειάζεται: λύνονται με σωστή κλιμάκωση, καθαρά στοιχεία και συνέπεια. Παρακάτω, τι ισχύει νομικά, η κλιμάκωση βήμα προς βήμα, και τα δύο λάθη που κάνουν οι επιτροπές και γυρίζουν το πρόβλημα εναντίον τους.

Τι ισχύει νομικά σήμερα

Το πλαίσιο είναι το Μέρος ΙΙΑ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου (Κεφ. 224) για τις κοινόκτητες οικοδομές. Κάθε ιδιοκτήτης μονάδας υποχρεούται να συνεισφέρει στις κοινόχρηστες δαπάνες κατά το μερίδιό του. Η διαχειριστική επιτροπή έχει εξουσία να καθορίζει τα ποσά και τον τρόπο καταβολής τους, έχει νομική υπόσταση ώστε να ενάγει και να ενάγεται, και μπορεί να ανακτήσει δικαστικά από ιδιοκτήτη το μερίδιό του σε δαπάνες που έγιναν. Με άλλα λόγια: η οφειλή κοινοχρήστων είναι νομικά απαιτητό χρέος, όχι ηθική υποχρέωση που εξαρτάται από την καλή διάθεση.

Το νομοσχέδιο για τις κοινόκτητες οικοδομές που εκκρεμεί στη Βουλή πάει τα πράγματα ένα βήμα παραπέρα, με πιο στέρεη βάση για τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και πρόβλεψη για διοικητικά πρόστιμα. Μέχρι να ψηφιστεί όμως, το εργαλείο παραμένει η αγωγή, και κυρίως όλα όσα γίνονται πριν από αυτήν.

Η κλιμάκωση που δουλεύει

Βήμα 1: Καθαρή εικόνα πριν από κάθε κουβέντα. Ποιος οφείλει, πόσα, από πότε, και με ποιες χρεώσεις ανά μήνα. Οι μισές αντιδικίες για κοινόχρηστα ξεκινούν επειδή ο οφειλέτης αμφισβητεί, συχνά καλόπιστα, το ίδιο το ποσό. Επιτροπή που παρουσιάζει αναλυτική κατάσταση με ημερομηνίες αφοπλίζει το επιχείρημα πριν καν ειπωθεί. Βοηθά και ο σωστά τεκμηριωμένος υπολογισμός των κοινοχρήστων: όταν η κατανομή είναι διαφανής, χάνεται και η δικαιολογία «δεν ξέρω τι πληρώνω».

Βήμα 2: Η προσωπική επικοινωνία. Ένα τηλεφώνημα ή μια κουβέντα από άνθρωπο της επιτροπής, χωρίς κατηγορίες, με συγκεκριμένο ποσό και συγκεκριμένη πρόταση. Σε έναν αναπάντεχα μεγάλο αριθμό περιπτώσεων η οφειλή είναι αμέλεια, αλλαγή λογαριασμού, ή προσωρινή δυσκολία που ο ιδιοκτήτης ντρέπεται να πει. Ο διακανονισμός σε δόσεις, γραπτά έστω και με ένα απλό email, εισπράττει περισσότερα από την απειλή.

Βήμα 3: Η γραπτή ειδοποίηση. Αν η κουβέντα δεν αποδώσει, επιστολή της επιτροπής με το ποσό, την ανάλυση, προθεσμία εξόφλησης ή διακανονισμού, και ουδέτερη αναφορά ότι η επιτροπή έχει εκ του νόμου το δικαίωμα δικαστικής διεκδίκησης. Όχι απειλητικός τόνος: το χαρτί μιλά μόνο του. Κρατήστε αποδεικτικό αποστολής.

Βήμα 4: Η συνέλευση αποφασίζει την κλιμάκωση. Πριν από τη νομική οδό, το θέμα περνά από τη γενική συνέλευση και καταγράφεται στα πρακτικά, χωρίς διαπόμπευση, ως απόφαση για «λήψη νομικών μέτρων για οφειλές άνω των Χ μηνών». Αυτό προστατεύει την επιτροπή από την κατηγορία της επιλεκτικής δίωξης και δίνει στον οφειλέτη μια τελευταία, θεσμική ευκαιρία.

Βήμα 5: Δικηγόρος και αγωγή. Για σοβαρά ποσά, η επιστολή δικηγόρου από μόνη της λύνει πολλές περιπτώσεις. Η αγωγή είναι το τελευταίο σκαλί: κοστίζει χρόνο και χρήμα, αλλά κερδίζεται όταν τα στοιχεία των βημάτων 1 έως 4 υπάρχουν καταγεγραμμένα. Δικαστήρια έχουν επιδικάσει επανειλημμένα οφειλόμενα κοινόχρηστα υπέρ επιτροπών με τακτοποιημένα βιβλία.

Τα δύο λάθη που ακυρώνουν την επιτροπή

Το πρώτο είναι η αυτοδικία: κόψιμο νερού ή ρεύματος στη μονάδα, κλείδωμα του γκαράζ, αφαίρεση της θέσης στάθμευσης. Όσο δίκαιο κι αν φαίνεται, γυρίζει το παιχνίδι: από επιτροπή που διεκδικεί νόμιμη οφειλή γίνεστε αντίδικος που παρανομεί, και ο οφειλέτης αποκτά δική του αξίωση εναντίον σας.

Το δεύτερο είναι η διαπόμπευση: λίστες ονομάτων οφειλετών στην είσοδο ή στο group της πολυκατοικίας. Πέρα από το ότι δηλητηριάζει το κλίμα, αγγίζει και ζητήματα προσωπικών δεδομένων. Η πίεση ασκείται θεσμικά, στη συνέλευση και με έγγραφα, όχι στον πίνακα ανακοινώσεων.

Η πρόληψη είναι φθηνότερη από την είσπραξη

Τα κτίρια με τα λιγότερα απλήρωτα κοινόχρηστα έχουν τρία κοινά χαρακτηριστικά: διαφάνεια στα οικονομικά, ώστε κανείς να μην αναρωτιέται πού πάνε τα λεφτά· εύκολο τρόπο πληρωμής, ιδανικά τραπεζική εντολή· και συνέπεια, δηλαδή η πρώτη ενόχληση να έρχεται στον πρώτο ή δεύτερο απλήρωτο μήνα, όχι στον δωδέκατο. Οφειλή που αφέθηκε να γίνει τετραψήφια είναι δέκα φορές δυσκολότερη να εισπραχθεί, και με τα σημερινά κόστη το βάρος της πέφτει στους συνεπείς.

Όλα τα παραπάνω στηρίζονται στο ίδιο θεμέλιο: αδιάλειπτο, τεκμηριωμένο ιστορικό ανά μονάδα. Το folio.cy κρατά για κάθε διαμέρισμα την κατάσταση οφειλών, κάθε ειδοποίηση που στάλθηκε, κάθε τηλεφώνημα και κάθε διακανονισμό, ώστε όταν χρειαστεί το βήμα 5, ο φάκελος να είναι ήδη πλήρης.