Legislation · 13-07-2026

Διαχείριση κοινόκτητων οικοδομών: τι αλλάζει με το νέο νομοσχέδιο

Αν είστε μέλος διαχειριστικής επιτροπής ή διαχειρίζεστε επαγγελματικά πολυκατοικίες, η ουσία είναι απλή: το νομοσχέδιο για τη διαχείριση κοινόκτητων οικοδομών προτείνει να γίνουν υποχρεωτικά αρκετά πράγματα που σήμερα αφήνονται στην καλή θέληση των ιδιοκτητών. Συγκεκριμένα, σχεδιάζει ένα υποχρεωτικό πάγιο ταμείο για κάθε κτίριο, ενισχυμένο ρόλο και σαφείς υποχρεώσεις για τη διαχειριστική επιτροπή, και υποχρεωτική ασφάλιση τόσο του κτιρίου όσο και των επιμέρους μονάδων. Τίποτα από αυτά δεν ισχύει ακόμη ως νόμος. Παρακάτω εξηγούμε πού βρίσκεται σήμερα το κείμενο, τι θα σήμαινε στην πράξη για τη δουλειά σας, και τι μπορείτε να τακτοποιήσετε από τώρα ώστε να μη σας βρει απροετοίμαστους.

Πού βρίσκεται σήμερα το νομοσχέδιο

Ξεκινάμε από το πιο σημαντικό σημείο, γιατί εκεί γίνεται η μεγαλύτερη σύγχυση: πρόκειται για νομοσχέδιο, όχι για ισχύοντα νόμο. Το κείμ��νο του Υπουργείου Εσωτερικών για τις κοινόκτητες οικοδομές βρίσκεται ενώπιον της Βουλής και έχει χαρακτηριστεί προτεραιότητα από τον Υπουργό Εσωτερικών, όμως δεν έχει ψηφιστεί.

Τον Ιανουάριο του 2026 η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Εσωτερικών επέστρεψε το νομοσχέδιο στο Υπουργείο για περαιτέρω διαβούλευση με την τοπική αυτοδιοίκηση, δηλαδή με τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης. Αυτό σημαίνει ότι το κείμενο μπορεί ακόμη να αλλάξει πριν φτάσει σε τελική ψήφιση.

Πρακτικά, δεν υπάρχει καμία νέα νομική υποχρέωση που να πρέπει να τηρήσετε σήμερα λόγω αυτού του νομοσχεδίου. Ο λόγος που αξίζει να το παρακολουθείτε είναι διαφορετικός: οι αλλαγές που προτείνονται αφορούν ακριβώς την καθημερινή δουλειά μιας επιτροπής, και όσοι έχουν ήδη τακτοποιημένα τα βασικά θα προσαρμοστούν χωρίς άγχος όποτε κι αν ψηφιστεί.

Τι αλλάζει για τη διαχειριστική επιτροπή

Το πρόβλημα που προσπαθεί να λύσει το νομοσχέδιο είναι γνωστό σε όποιον κάνει αυτή τη δουλειά. Στην Κύπρο υπολογίζεται ότι υπάρχουν περίπου 200.000 μονάδες σε συγκροτήματα, και πολλά κτίρια δεν έχουν καν συσταθεί διαχειριστική επιτροπή. Το αποτέλεσμα είναι απλήρωτα κοινόχρηστα, κτίρια χωρίς ασφαλιστική κάλυψη και οικοδομές που παραμελούνται και υποβαθμίζονται.

Σε αυτό το πλαίσιο, το νομοσχέδιο προτείνει ενισχυμένο ρόλο για τη διαχειριστική επιτροπή και πιο ξεκάθαρα δικαιώματα και υποχρεώσεις για ιδιοκτήτες και ενοίκους. Για εσάς που ήδη λειτουργείτε μια επιτροπή, αυτό δεν είναι απαραίτητα κακό νέο. Σημα��νει ότι:

• Οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών απέναντι στο κτίριο αποκτούν πιο στέρεη βάση, κάτι που βοηθά ιδίως στην είσπραξη κοινοχρήστων.
• Ο ρόλος της επιτροπής αναγνωρίζεται πιο καθαρά, άρα οι αποφάσεις σας πατούν σε πιο σταθερό έδαφος.
• Κτίρια που σήμερα λειτουργούν χωρίς καμία δομή θα κληθούν να οργανωθούν, κάτι που περιορίζει τα φαινόμενα ασυνέπειας που επιβαρύνουν όλη τη γειτονιά.

Το βασικό μήνυμα είναι ότι η δουλειά της επιτροπής μετακινείται από τον άτυπο εθελοντισμό προς μια πιο θεσμοθετημένη λειτουργία. Όσο πιο οργανωμένα δουλεύετε ήδη, τόσο μικρότερη θα είναι η αλλαγή.

Το πάγιο ταμείο: τι σημαίνει στην πράξη

Μία από τις πιο ουσιαστικές προτάσεις είναι η καθιέρωση υποχρεωτικού πάγιου ταμείου για κάθε κτίριο, με σκοπό τη συντήρηση. Πολλές επιτροπές λειτουργούν σήμερα με το ταμείο σχεδόν άδειο, εισπράττοντας μόνο όσα χρειάζονται για τα τρέχοντα έξοδα του μήνα. Όταν προκύψει μια μεγάλη δαπάνη, για παράδειγμα ανελκυστήρας, στεγανοποίηση ταράτσας ή σοβαρή βλάβη στα κοινόχρηστα, δεν υπάρχουν διαθέσιμα χρήματα και ακολουθεί έκτακτη εισφορά που δυσκολεύει και τους ιδιοκτήτες και την επιτροπή.

Το πάγιο ταμείο αλλάζει αυτή τη λογική. Αντί να τρέχετε πίσω από κάθε έκτακτη ανάγκη, χτίζετε σταδιακά ένα αποθεματικό για τις προβλέψιμες μελλοντικές συντηρήσεις. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι θα χρειαστεί:

• Να ξεχωρίσετε καθαρά το αποθεματικό από το ταμείο των τρεχόντων εξόδων, ώστε να μη μπερδεύονται τα χρήματα.
• Ν�� τηρείτε διαφανή αρχεία για το τι μπαίνει και τι βγαίνει από αυτό το ταμείο.
• Να μπορείτε να δείξετε στους ιδιοκτήτες, όποτε ζητηθεί, ποιο είναι το υπόλοιπο και πού προορίζεται να χρησιμοποιηθεί.

Επειδή το νομοσχέδιο δεν έχει ψηφιστεί, δεν γνωρίζουμε ακόμη τις ακριβείς λεπτομέρειες για το πώς θα υπολογίζεται ή θα τηρείται το πάγιο ταμείο. Αυτό όμως που μπορείτε να κάνετε από τώρα είναι να συνηθίσετε τη λογική του αποθεματικού και να έχετε ξεκάθαρο διαχωρισμό στα οικονομικά σας.

Υποχρεωτική ασφάλιση κτιρίου και μονάδων

Το νομοσχέδιο προβλέπει επίσης υποχρεωτική ασφάλιση, τόσο του κτιρίου όσο και των επιμέρους μονάδων. Σήμερα πολλά συγκροτήματα δεν έχουν καμία ασφαλιστική κάλυψη, κάτι που αφήνει τους ιδιοκτήτες εκτεθειμένους σε περίπτωση πυρκαγιάς, ζημιάς από νερό ή άλλου σοβαρού συμβάντος στα κοινόχρηστα.

Για τη διαχειριστική επιτροπή, η ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων οργανώνεται και παρακολουθείται σε επίπεδο κτιρίου. Στην πράξη αυτό σημαίνει ένα ενεργό συμβόλαιο για τα κοινόχρηστα μέρη που ανανεώνεται εγκαίρως, ασφαλιστήρια και αποδείξεις πληρωμής φυλαγμένα μαζί με τα υπόλοιπα αρχεία του κτιρίου, και ξεκάθαρη κατανομή του κόστους της ασφάλισης μεταξύ των ιδιοκτητών.

Δεν χρειάζεται να πάρετε αποφάσεις βιαστικά με βάση κάτι που δεν είναι ακόμη νόμος. Αξίζει όμως να ξέρετε ποια είναι η τρέχουσα ασφαλιστική κατάσταση του κτιρίου σας, γιατί αυτή η πληροφορία θα σας ζητηθεί ούτως ή άλλως, νομοσχέδιο ή όχι.

Πώς να προετοιμαστείτε από τώρα

Το πιο χρήσιμο που μπορείτε να κάνετε δεν είναι να μαντέψετε τι θα λέει ο τελικός νόμος, αλλά να βάλετε σε τάξη τα βασικά που θα σας ζητηθούν σε κάθε περίπτωση. Οι επιτροπές που τα έχουν ήδη τακτοποιημένα θα προσαρμοστούν σχεδόν χωρίς κόπο. Επικεντρωθείτε σε τέσσερα σημεία.

Αρχεία κτιρίου

Κρατήστε σε ένα σημείο τα βασικά στοιχεία κάθε μονάδας και ιδιοκτήτη, τα ποσοστά συμμετοχής στα κοινόχρηστα και τα στοιχεία επικοινωνίας. Όταν αλλάζει ιδιοκτήτης ή ένοικος, ενημερώστε το αμέσως. Χαοτικά ή ξεπερασμένα αρχεία είναι η πιο συχνή αιτία καθυστερήσεων.

Λογαριασμοί και ταμείο

Διατηρήστε ξεκάθαρο διαχωρισμό ανάμεσα στα τρέχοντα έξοδα και σε τυχόν αποθεματικό. Καταγράφετε κάθε είσπραξη και κάθε δαπάνη με τρόπο που μπορείτε να τον εξηγήσετε στη γενική συνέλευση. Αν το πάγιο ταμείο γίνει υποχρεωτικό, η διαφάνεια αυτή θα είναι η βάση της συμμόρφωσης.

Πρακτικά και αποφάσεις

Καταγράφετε τις αποφάσεις των συνελεύσεων και της επιτροπής, με ημερομηνία και όσους παρευρέθηκαν. Τα πρακτικά προστατεύουν την επιτροπή και δίνουν στις αποφάσεις σας ισχύ όταν αμφισβητηθούν.

Καθυστερημένα κοινόχρηστα

Έχετε ξεκάθαρη εικόνα του ποιος οφείλει και πόσο. Ενημερωμένη κατάσταση οφειλών σημαίνει ότι μπορείτε να δράσετε έγκαιρα και δίκαια, αντί να αφήνετε τα χρέη να συσσωρεύονται.

Αυτά τα τέσσερα είναι πολύ πιο εύκολο να τηρηθούν με ένα οργανωμένο σύστημα παρά με τετράδια και σκόρπια αρχεία. Το folio.cy είναι φτιαγμένο ακριβώς για αυτό: κρατά σε ένα σημείο τα αρχεία των μονάδων, τους λογαριασμούς και το ταμείο, τα πρακτικά και την κατάσταση των κοινοχρήστων, ώστε όποια μορφή κι αν πάρει τελικά ο νόμος να έχετε ήδη τα στοιχεία σας έτοιμα και διαφανή.

Το νομοσχέδιο δείχνει καθαρά προς πιο οργανωμένη και διαφανή διαχείριση, με πάγιο ταμείο, υποχρεωτική ασφάλιση και ενισχυμένο ρόλο της επιτροπής. Μέχρι να ψηφιστεί όμως μπορεί ακόμη να αλλάξει, οπότε καμία βιαστική κίνηση δεν είναι απαραίτητη σήμερα. Παρακολουθήστε την εξέλιξή του και βάλτε σε τάξη τα αρχεία, τους λογαριασμούς και τα πρακτικά σας από τώρα, ώστε η ψήφισή του να σας βρει έτοιμους.